דיירות מוגנת בפרויקטים של התחדשות עירונית 

לא פעם כאשר דיירים יחד עם יזמים מעוניינים לבצע התחדשות עירונית בבניין הם נתקלים בדיירים מוגנים אשר מנסים לנצל אל המצב ומתנגדים לכל פרויקט למעט אם יקבלו את מלא הזכויות בדירה או תנאים מורחבים אחרים. בחלק מהמקרים דיירים אלו פוגעים במוטיבציה של הייזמים הבוחרים להתרחק ולעבור לפרוייקט אחר.

עורך דין פינוי בינוי או עורך דין התחדשות עירונית בכלל יכולים לסייע לדיירים מוגנים להתנהל ולמצוא פתרון משפטי ראוי לסוגייה המורכבת שכרוכה בין הדייר המוגן לייזם ולבעל הנכס אולם לשם סיוע לדיירם המוגנים בפרוייקט ההתחדשות העירונית על הדיירים לפנות בזמן לעורך הדין כדי שזה יוכל לנצר כל רגע על מנת לסייע לדיירים.

כעיקרון אין מניעה לבצע פרויקט של התחדשות עירונית גם אם יש דייר מוגן בבניין. אמנם בתי המשפט לא ששים לבטל דיירות מוגנת אולם ידוע מכוח סעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, כי ניתן לפנות דייר מוגן בין היתר אם מדובר בהריסה או שיפוץ מלא של המבנה, מצב זה תואם את שני סוגי התמ"א ואף את המצב בפינוי בינוי. כמו כן ניתן לפנות דיר מוגן אם הוא הפר הפרה מהותית של תנאי החוזה, למשל לא שילם את השכירות המון זמן, ביצע בנייה או שיפוץ ללא אישור בעל הבית או אם העביר את הזכויות בנכס המושכר לא ידיעת הבעלים ומבלי לשלם לבעלים את חלקו בעסקה.

מכאן שבעת התחדשות עירונית תבוא לידי ביטוי המערכת המשפטית שבין בעל הנכס לדייר המוגן ואכן בעת פינוי הדיר המוגן על המפנה לשלם או לפצות את הדייר המוגן לעיתים בגובה של 60% משווי הדירה או רכישת דירה חלופית עבור הדייר המוגן.

באחד הפרויקטים בהם אנו מעורבים ובהם ניתנה לדיירים האפשרות לקבל שני דירות תמורה בתוספת תשלום, העלה הבעלים של הדירה הרעיון לפצל את הדירה לשני דירות האחת קטנה וזהה בגודלה לגודל הדירה הקיימת של הדייר המוגן והשנייה תשמש אותו לעצמו. גם זו אופציה אולם הרעיון בבסיס כל האופציות הוא שלדייר מוגן יש זכויות קנייניות שוות ערך כספי.

בכל מקרה על פי תת סעיף 10 לסעיף 131 לחוק, עילה לפינוי היא כאשר : "בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;"